【怪象】個別地段出現(xiàn)一二手房價倒掛

    據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前七個月全市10區(qū)一手住宅的登記均價為13109元/平方米。而同期滿堂紅的二手住宅成交均價為13224元/平方米，二手均價稍微高于一手均價。

    二三線城市限購升級等一系列舉措，使得樓市調(diào)控預(yù)期再次升溫，一二手房價格倒掛的怪象正在廣州樓市日益凸顯。

    合富置業(yè)的市場分析報(bào)告顯示，個別地段、樓盤出現(xiàn)一二手樓價倒掛的現(xiàn)象。如嶺南新世界新組團(tuán)嘉云府售價約2萬元/平方米，該盤部分優(yōu)質(zhì)次新二手物業(yè)的放盤價接近2萬元/平方米，加稅費(fèi)后購入成本超過2萬元/平方米；又如華南板塊某樓盤最新一期的售價約2.5萬元/平方米，而同一小區(qū)高檔二手物業(yè)叫價高達(dá)2.8萬元/平方米。

    “這實(shí)際上是個別新盤的位置、產(chǎn)品與周圍素質(zhì)較高的二手次新單位價格較為接近所致?！焙细恢脴I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析。

    筆者發(fā)現(xiàn)，在金沙洲板塊，一二手房價倒掛也表現(xiàn)明顯，不少二手物業(yè)報(bào)價原本就比一手在售物業(yè)的價格要高，加上二手交易稅費(fèi)較多，二手價比一手價貴了兩三成甚至更多。

    在限價的影響下，增城是廣州最早出現(xiàn)一二手房價“倒掛”的區(qū)域，有些樓盤甚至二手房價格比一手房貴三成。但是，筆者了解到，近期二三線城市限購升級風(fēng)聲日緊，增城二手房的價格出現(xiàn)松動，松動幅度甚至遠(yuǎn)大于一手房，使得該區(qū)域一二手樓價倒掛現(xiàn)象有所放緩。

    據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前七個月全市10區(qū)一手住宅的登記均價為13109元/平方米。而同期滿堂紅的二手住宅成交均價為13224元/平方米，二手均價稍微高于一手均價，出現(xiàn)了“倒掛”跡象?！笆袃?nèi)個別地段也存在一手項(xiàng)目定價低于周邊小業(yè)主放盤價的現(xiàn)象?！?

    合富置業(yè)市場主任梁燕明介紹，目前一二手房價格出現(xiàn)倒掛主要是郊區(qū)或者市區(qū)靠近郊區(qū)的區(qū)域。

    在這樣的情況下，廣州二手樓市成交暫時難有起色。據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，上月全市10區(qū)的二手住宅登記量為47.66萬平方米，同比減少17.9%?！岸謽鞘袌龀尸F(xiàn)構(gòu)筑底部跡象?！敝薪槿耸恐赋?。

    【分析】二手房套均總價仍低于一手房

    滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，僅從單價上去判斷一二手樓“倒掛”，欠缺合理性。他提供了這樣一組數(shù)據(jù)：今年前7個月，廣州全市總體(不含南沙)一手住宅套均總價為147.3萬元/套，比二手住宅套均總價高出44.4萬元/套。而具體到行政區(qū)域的對比上，一二手住宅套均總價差距最小的是花都區(qū)，差值為20.4萬元/套，最大的是天河區(qū)，差值為159.3萬元/套。

    “在同一板塊或同一地段上，只要二手物業(yè)的總價比周邊一手項(xiàng)目的總價低25%以上，即使加上稅費(fèi)和重新裝修成本，仍舊對首次置業(yè)者或改善型客戶有價格吸引力?！敝芊逭f。

    專家指出，一直以來廣州樓市均以剛性需求占主導(dǎo)，六成以上業(yè)主自有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，變現(xiàn)需求、月供壓力不大，大多數(shù)業(yè)主的心態(tài)較強(qiáng)硬，個別業(yè)主甚至小幅升價，從而導(dǎo)致個別樓盤一二手樓價倒掛現(xiàn)象。

    中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)李粵湘表示，一手房貨量大，而且開發(fā)商存在資金鏈的問題，需要隨時調(diào)整價格。但是二手房多為小業(yè)主，大部分是長期持有的，并不急于拋售，“除非是金融環(huán)境大規(guī)模惡化，導(dǎo)致小業(yè)主們不得不拋房套現(xiàn)，否則這種現(xiàn)象還是會存在的”。

    【后市】樓市釋放調(diào)整信號？

    2008年廣州二手樓市也曾出現(xiàn)一、二手樓價倒掛的現(xiàn)象，隨后房價走低，進(jìn)入近幾年里相對低洼區(qū)，成為很多當(dāng)時沒有出手的購房者們心中的痛。如今倒掛現(xiàn)象再次出現(xiàn)，是否意味著廣州樓市調(diào)整信號再度釋放？房價真的要降了？

    對此，合富置業(yè)最新的市場研究報(bào)告指出，與2008年時不同，目前出現(xiàn)的一二手樓價倒掛，雖然同樣與政策調(diào)控有關(guān)，但一手樓市并未深陷低迷，一手樓價也沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，以平穩(wěn)為主，而二手樓價則仍然呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，此消彼長下加上二手物業(yè)高昂的稅費(fèi)成本，個別地段樓盤一二手物業(yè)的入市成本有所倒掛。

    報(bào)告分析稱，二手樓市低迷更多的是限購、限貸以及入市成本高昂等實(shí)際障礙造成的，實(shí)際影響要大于心理，但潛在購房需求仍然十分強(qiáng)大。市場沒有形成一邊倒的看跌預(yù)期和潛在剛需強(qiáng)大決定了廣州樓價大幅下行的可能性較低。

    合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，目前的一二手房價倒掛僅僅局限于部分區(qū)域、地段，并不能代表整體樓市的狀況，而且現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境與2008年時不同，對市場預(yù)期也不同，因此難以下樓市調(diào)整信號釋放的判斷。

    他表示，廣州樓市即將進(jìn)入金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季，一手房供應(yīng)量增加，屆時優(yōu)惠折扣將相應(yīng)增多。